آینده‌ی سرمایه گذاری در بازار مسکن چگونه است؟

آینده‌ی سرمایه گذاری در بازار مسکن چگونه است؟ | بازار مسکن یکی از بازارهای مهم و بزرگ سرمایه‌ گذاری بوده و پیش‌بینی آینده‌ی سرمایه‌ گذاری در آن، هم برای افراد جامعه، هم برای دولت و هم برای سرمایه‌گذاران در این حوزه مهم است . زیرا در بازار سرمایه‌ گذاری مسکن، مسکن ابتدا به‌عنوان  نیاز اولیه‌ی افراد جامعه مطرح می‌باشد و طبیعتاً  نوسانات قیمت آن بر روی ملک و بازار املاک تجاری نیز تأثیرگذار است. به‌طورکلی پیش‌بینی بازار سرمایه‌ گذاری کار پیچیده‌ای است و اگر این بازار در حال رکود باشد، تعیین آینده‌ی سرمایه‌ گذاری درآن کمی دشوارتر است. اما با بررسی عوامل تأثیرگذار و تحلیل روند گذشته می‌توان تا حد زیادی حدس درستی از آینده‌ی این بازار داشت. باید در نظر داشت که اولین گام برای تشخیص چگونگی بازار مسکن در آینده، بررسی عوامل مؤثر بر بازار سرمایه گذاری مسکن است.

در نظر داشته باشید مسکن جزء بازارهای کم ریسک در سرمایه‌ گذاری است، اما رکود آن باعث عدم نقد شوندگی مناسب می‌شود. با افزایش نرخ تورم قیمت مسکن هم افزایش پیدا می‌کند. وقتی‌که قدرت خرید افراد جامعه پایین باشد و از سمتی افزایش نرخ تورم، افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد، بازار مسکن به سمت رکود می‌رود. اما از آنجا که مسکن جزء نیازهای اولیه به‌حساب می‌آید، بازار رهن و اجاره افزایش پیدا می‌کند. درنتیجه بازخورد سرمایه در دوره‌های گوناگون بازار متفاوت می‌شود.

سرفصل‌های بررسی‌شده در این مقاله در زیر آمده است:

سه پارامتر کلان بر آینده‌ی بازار مسکن مؤثر بوده و تصمیمات و عملکرد سرمایه‌گذاران در این بازار را تحت تأثیر خود قرار می‌دهد. این سه پارامتر شامل نرخ تورم عمومی، نرخ سود بانکی و نرخ رشد اقتصادی می‌باشد که از طریق تأثیر بر روی سطح درآمدها، تغییرات در مقدار و نوع تقاضا بازار مسکن و نوسان در قدرت خرید سرمایه‌گذار یا افراد جامعه، روی وضعیت بازار مسکن مؤثر می‌باشد و در پیش‌بینی  سرمایه‌ گذاری در مسکن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

نرخ تورم از مهم‌ترین پارامترها برای پیش‌بینی آینده‌ی سرمایه‌ گذاری در بازار مسکن است. توجه داشته باشید که نرخ تورم به دو صورت تأثیر خود را روی سرمایه‌ گذاری روی ملک می‌گذارد، مورد اول اینکه با افزایش نرخ تورم قدرت خرید افراد کاهش می‌یابد و بازار را رو به رکود می‌برد اما در همین راستا چون ارزش پولی افراد رو به کاهش است، افراد برای حفظ ارزش دارایی و پولی خود به بازارهای سرمایه‌ گذاری مانند طلا و مسکن رو می‌آورند که همین امر دلیل اصلی افزایش بلندمدت و همیشگی قیمت مسکن و طلا می‌باشد.

پارامتر بعدی نرخ سود بانکی است که در بازار مسکن تأثیرگذار است. به این صورت که با مقایسه‌ی نرخ سود بانکی و نرخ تورم می‌توان به این نتیجه دست یافت که بازار پول جذابیت سرمایه‌ گذاری را دارا بوده یا خیر. اگر این جذابیت وجود داشته باشد طبیعتاً سرمایه‌ گذاری در بانک انجام شده و از بازارهای سرمایه‌ گذاری دیگر استقبال کمتری می‌شود، اما اگر نرخ سود بانکی جذابیت لازم را نداشته باشد سرمایه‌ گذاری در بازارهای دیگر ازجمله مسکن انجام می‌شود.

پارامتر دیگری که در بازار سرمایه‌ گذاری مسکن مؤثر است، نرخ رشد اقتصادی است. اگر در جامعه نرخ رشد اقتصادی بالا باشد سرمایه‌ها و نقدینگی به سمت تولید و شرکت‌های اقتصادی جذب می‌شود تا سودآوری بیشتری در پی داشته باشد اما نرخ رشد اقتصادی پایین سرمایه‌گذار را به سمت بازارهای دیگر ازجمله مسکن سوق می‌دهد. لازم به ذکر است که پارامترهای دیگری همچون سیاست‌های کلی دولت بر بازار مسکن مؤثر است.

پیش‌بینی سرمایه‌ گذاری در بازار مسکن باید با رعایت نکات ذکرشده در سرفصل قبل باشد و به دنبال آن باید همیشه تحلیل درستی از بازار مسکن داشت تا سرمایه‌ گذاری در آن به یک سرمایه‌ گذاری با سود بالا تبدیل شود. تحلیل فنی بازار سرمایه‌ گذاری در مسکن و سرمایه‌ گذاری روی ملک از طریق دو پارامتر دوره‌های زمانی و میانگین کلی روند قیمت امکان‌پذیر می‌باشد. در چهار دهه اخیر بازار مسکن به‌طور متوسط دو تا دو سال و نیم دوره افزایش قیمت بوده و بعدازآن تقریباً به مدت دو سال و نیم تا سه سال راکد می‌شد. اگر میانگین دوران رکود را در نظر بگیریم بعد از رکود سال ۹۴،۹۵ و ۹۶ تا پایان سال۹۷  باید بازار مسکن از رکود خارج شود. البته باید شرایط سیاسی و اقتصادی را در نظر گرفت و با توجه به ثابت بودن سایر پارامترها نسبت به چند سال اخیر می‌توان چنین پیش‌بینی را انجام داد. میانگین کلی روند قیمت هم همیشه نشان داده که بازار مسکن دارای روند صعودی قیمت است، البته این روند صعودی قیمت حتماً دلیلی بر سودآوری نیست، اما حداقل آن این است که ارزش دارایی و ارزش سرمایه حفظ می‌شود.

با توجه به روند قیمت شاید باید انتظار یک افت بسیار کوچک در قیمت بازار مسکن را داشت، اما بعد از مدت کوتاهی قیمت‌ها به سمت بالا حرکت خواهند کرد. لازم به ذکر است که فشار هزینه قیمت بازار مسکن را بالا می‌برد که درنهایت مرتبط به نرخ تورم می‌شود و همچنین باید در نظر داشت که رکود بازار دلیل کافی برای کاهش قیمت نیست و حتی ممکن است در شرایط رکود نیز قیمت مسکن افزایش یابد که دلیل آن تأثیرگذاری پارامترهای دیگری است که قبلاً ذکر شد. به خاطر داشته باشید رکود به همراه تورم اتفاق خوبی برای بازار مسکن نیست.

درمجموع بازار سرمایه‌ گذاری در مسکن و سرمایه‌ گذاری روی ملک جزء مناسب‌ترین سرمایه‌ گذاری‌ها در ایران است. ممکن است این بازار بازده به نسبت کمتری نسبت به بازار ارز و بورس داشته باشد، اما بازاری مطمئن و کم ریسک تری نسبت به آن‌ها است. آینده‌ی قیمتی در بازار مسکن با توجه به شرایط موجود فعلی، قیمت ارز و نرخ تورم و پارامترهای دیگر رشد خواهد کرد، اما امکان رکود نیز وجود دارد. درنتیجه به‌طورکلی باید برای ورود به بازار مسکن در شرایط فعلی دید بلندمدت داشت و انتظار نقد شوندگی بالایی از این بازار نداشت.