آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور است؟

پرداختن به مسائل مالی و تأمین هزینه‌ها جزو موارد مهم و جدانشدنی زندگی افراد جامعه است. سرمایه‌گذاری مطمئن با سود بالا به افراد کمک می‌کند تا علاوه بر تأمین هزینه‌ها؛ توان مالی آن‌ها نیز بالاتر رفته تا از یک‌سو زندگی راحت‌تری داشته باشند و از سوی دیگر به آسودگی خیال برسند. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یکی از مناسب‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها به‌حساب می‌آید و ازاین‌رو  تحقیق و بررسی بازار مسکن دارای اهمیت ویژه‌ای است. زیرا مسکن از یک‌طرف به‌عنوان سرمایه و دارایی افراد محسوب می‌شود و از طرف دیگر سرپناه و محل زندگی آن‌ها است.

مسکن یکی از اصلی‌ترین سرمایه‌ها در سبد دارایی افراد است، ازاین‌رو تغییراتی که در قیمت آن ایجاد می‌شود سبب می‌شود تا ثروت فرد در یک بازه زمانی تغییر کرده و نسبت به دیگر افراد، ازلحاظ دارایی مقایسه شود. عملکرد بازار مسکن در ایران دارای نوسانات مستمر و گاهاً شدید بوده و ازاین‌رو بررسی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دارای اهمیت ویژه‌ای می‌باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه مقاله‌ی پیش رو را بخوانید تا با موضوع سودآور بودن یا نبودن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیشتر آشنا شوید:

به بیان ساده سرمایه‌گذاری یعنی کسی بخواهد با خرید یک دارایی، در آینده از آن دارایی درآمد کسب کند یا اینکه انتظار افزایش قیمت آن را داشته باشد. البته می‌تواند هردوی آن نیز باشد، یعنی علاوه بر کسب درآمد به‌مرورزمان شامل افزایش قیمت نیز بشود.

 دو دیدگاه سرمایه‌گذاری را تعریف می‌کنند، دیدگاه اقتصادی و دیدگاه مالی. دیدگاه اقتصادی، سرمایه‌گذاری را خرید یک کالای غیر مصرفی برای ایجاد درآمد می‌داند. اما از دیدگاه مالی خرید هر نوع دارایی که در آینده بتوان از آن کسب درآمد کرد و یا آن را به قیمت بیشتر فروخت را می‌توان سرمایه‌گذاری دانست. سرمایه‌گذاری به دو بخش سرمایه‌گذاری فیزیکی و سرمایه‌گذاری مالی تقسیم می‌شود. سرمایه‌گذاری فیزیکی شامل مسکن ، ملک، کارخانه، تجهیزات و وسایل و هر دارایی مشهود می‌باشد، اما سرمایه‌گذاری مالی عبارت است از اوراق قرضه، سهام عادی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و سرمایه‌گذاری روی ملک جزو سرمایه‌گذاری‌های فیزیکی بوده و از دیدگاه مالی قابل توجیه است.

برای اینکه بتوانیم به این سؤال پاسخ دهیم که آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور است؟ نیازمند آنیم که تمام جوانب و تحولات بازار مسکن را بررسی کنیم. در ادامه‌ی این مطلب ابتدا به جایگاه مسکن در اقتصاد می‌پردازیم و در گام دوم پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن را موردبررسی قرار می‌دهیم. در پایان نیز عرضه و تقاضای مسکن در ایران را موردبحث قرار خواهیم داد.

از دو منظر می‌توان به جایگاه مسکن در اقتصاد اشاره کرد، منظر اول فعالیت‌های ساختمانی و تولید اشتغال در این بازار می‌باشد که می‌تواند بخش بزرگی از جمعیت شاغل کشور را در برگیرد، همچنین باعث رونق اقتصادی شده و برای سرمایه‌گذار درآمدزایی ایجاد کند. بحث بعدی که می‌توان به آن اشاره نمود این است که در ایران نسبت به کشورهای دیگر به علت توسعه‌نیافتگی و ناکارآمدی بازار سرمایه، بازار مسکن اهمیت بیشتری برای اقتصاد کشور داشته و نقش اصلی را در جذب دارایی‌های افراد بازی می‌کند. به عبارتی سرمایه‌گذاری در مسکن و سرمایه‌گذاری روی ملک را می‌توان نماینده بازار دارایی‌ها بیان کرد.

 پارامترهای بسیار زیادی بر روی قیمت مسکن تأثیرگذار هستند که به‌طورکلی می‌توان آن را به دودسته کلی تقسیم کرد. دسته اول پارامترهای درونی این بازار است و دسته دوم پارامترهای بیرونی آن. در مورد پارامترهای درونی، مهم‌ترین عامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن، قیمت ملک یا زمین است. در طول دوران مختلف در ایران نوسانات قیمت زمین باقیمت مسکن در یک راستا بوده است. علاوه بر این مورد عواملی همچون دستمزد نیروی کار و قیمت مصالح از دیگر پارامترهای مؤثر می‌باشند.

از مهم‌ترین عوامل بیرونی می‌توان به درآمدهای نفتی کشور اشاره کرد. معمولاً در کشورهایی که اقتصاد آن‌ها وابسته به نفت است، نوسانات قیمت نفت نقش بسزایی در نوسانات بازار مسکن خواهد داشت. به‌طور مثال در بین سال‌های ۱۳۶۷ تا ۱۳۸۷ با افزایش قیمت نفت در بازارهای جهانی، قیمت مسکن نیز با۶ الی ۱۲ ماه تأخیر افزایش داشته است. عامل جمعیتی از دیگر عوامل بیرونی می‌باشد که در مقدار تقاضای مسکن در بلندمدت تأثیرگذار است. سیاست‌های پولی نیز در قیمت بازار مسکن تأثیرگذار می‌باشد، معمولاً هرگاه فاصله زیادی بین نرخ رشد تورم و نرخ رشد مسکن به وجود آید، افزایش قیمت مسکن در بازه زمانی کوتاهی قابل پیش‌بینی می‌باشد.

 در مورد عرضه باید یادآور شد که ساخت‌وساز مسکن، خصوصی‌ترین بخش کشور در تمام ادوار بوده است. اما در مورد تقاضای مسکن باید به نکاتی توجه کرد تا بتوان در این بازار، سرمایه‌گذاری مطمئن با سود بالا داشت. تقاضای بازار را می‌توان به دودسته تقسیم کرد: مورد اول افرادی هستند که برای تأمین سرپناه اقدام به خرید می‌نمایند که معمولاً به مشخصات مسکن و بودجه خرید اهمیت بیشتری می‌دهند و شرایط بازار در اولویت بعدی قرار می‌گیرد، درعین‌حال همیشه رفتاری متعادل و یکنواخت دارند. اما گروه دوم کسانی هستند که باهدف کسب سود از افزایش قیمت مسکن، دریافت اجاره و مقاومت در برابر نرخ تورم وارد این بازار می‌شوند.

یکی از مناسب‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها ، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌باشد، زیرا هم می‌توان از آن کسب درآمد کرد و هم می‌توان درگذر زمان انتظار افزایش قیمت را داشت. ازآنجایی‌که بازار مسکن نماینده دارایی‌های افراد بوده و از سوی دیگر مرتبط بودن این بازار با بخش‌های مهم اقتصادی کشور این بازار را از کاهش ارزش سرمایه مصون داشته، می‌توان این‌طور بیان کرد که اگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور نباشد، حداقل هرگز ضرر آفرین نیست. لازم به ذکر است دوره‌های مختلف رونق و رکود بازار مسکن ایران گواه این موضوع است و در دوران رکود نیز سرمایه‌گذاری در مسکن ارزش و سودآوری خود را از دست نداده و فقط قدرت نقد شوندگی این بازار در مدت‌زمان کوتاهی به تعویق افتاده است.